下面是引用 charisse 於 2009-03-17 21:15 發表的 請問民法之不動產物權轉移: 
民法第758條
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生
效力。
前項行為，應以書面為之。
而95基警
下列何者必須登記才生效力？
(A) 買賣房屋
(B) 設定抵押權
答案為B
請問大大，為何A不對呢？ 房屋算是不動產，買賣房屋為何不需登記呢？
謝謝~
(A) 買賣房屋：
買賣為債權行為，
只要雙方當事人意思表示達成合致，
這個買賣契約就會成立並發生效力，
不用到地政機關去登記才會生效，
而且，
買賣房屋(之契約或行為)，
只能使雙方對於契約之內容，
負有履行之責任，
比如說，
賣方請求買方支付買房子的價金，
買方請求賣方移轉房屋所有權。
並不會【直接】使房屋所有權發生變動，
還是要經過一個【不動產物權移轉的方式】(如：民758登記及書面程序)，
才能使買受人取得房屋所有權。
當然，
同樣地，
也不會因為這個買賣契約的成立生效，
就【直接】讓買方口袋的錢變為賣方的，
也是要經過一個【動產物權移轉方式】(如：民761交付等程序)，
才能使賣主取得房屋買賣價金的所有權。
這個【所有權】，
也就是你所說【物權】的一種。
(B) 設定抵押權：
【抵押權】是物權的一種，
除了法定抵押權之外，
一般意定之抵押權(即依法律行為取得者)，
必須要經過【設定抵押權之物權行為】。
請看最高法院之實務見解：
裁判字號： 72 年 台抗 字第 257 號
裁判要旨：
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生
效力，為民法第七百五十八條所明定，再抗告人提出不動產抵押借款契約
書，縱有就訟爭房屋設定抵押權之約定，既未依法為登記，仍不生取得物
權之效力。
看到了沒？
【不動產抵押借款契約書，縱有就訟爭房屋設定抵押權之約定，既未依法為登記，仍不生取得物權之效力。】
非常明確的指出：
即使雙方當事人有對【房屋設定抵押權之約定(含有契約書證明)】，
如沒有依法登記，
還是不能取得物權之效力。
或許你會問：
【什麼物權之效力？】
就本例而言，
其【物權】當然是指【抵押權】，
因此，
應選擇(B) 設定抵押權。
