位於建水城東28公里群山峽谷中的燕子洞風景區分為洞外自然林地、旱洞。1986年9月動工開發，自1987年春節對外開放以來，至今已接待中外遊客近350萬人次。

燕子洞以古洞奇觀、春燕雲集、鍾乳懸匾、采燕窩絕技等獨特景觀著稱於世。洞外古樹名木於絕壁陡崖之間，3萬多平方米的自然林地，枝繁葉茂，有數十種鳥棲息。洞內外岩壁上巢居著數十萬隻白腰雨燕，燕子洞因此得名。每年春夏期間，群燕飛來，如萬箭齊發，數十萬燕子出沒其間，呢喃之聲不絕於耳，燕聲和著水聲，在洞內共鳴，彙成一曲聲震山谷的溶洞交響樂。燕于洞成盛產燕窩，是滋補美容養顏之珍品。每年立秋時節，當地農民徒手攀登上50多米高、450米長的洞頂，在鍾乳叢中採集燕窩，驚險的場面令人驚心動魄。

“古洞抱奇觀不僅春風燕子，何人開勝境遺此流水懸岩”，這是對燕子洞風光的高度概括。溶洞一分為二，一干一濕，一上一下，上為幹洞，下為水洞。幹洞形似一巨大天生橋，兩面透光，洞廳寬敞可容數千人，傍山依勢自成一組石殿、石台，築有淩空棧道和空中遊廊。石殿中鍾乳、石墁低垂，石簾相掩，數十塊摩崖石刻及詩文碑刻遍佈洞中，與水洞口的鍾乳懸匾遙相呼應。鍾乳懸匾是燕子洞獨有的奇觀，在離河面50米高的洞頂懸垂的鍾乳上，掛有歷代的上千塊匾額，都是當地農民徒手攀登懸岩絕壁掛上去的，令人驚歎不已。
瀘江河奔騰入洞庭湖形成的地下水洞全長4千多米，洞口高50多米，寬30米，氣勢雄偉，十分壯觀。燕子洞的奇美絕倫還在水洞。據有關專家考證，該洞形成大約已有三百萬年以上的歷史，由於千百萬年急流的沖刷和溶蝕，洞中峭崖嵯峨，鍾乳垂懸，千姿百態如鬼斧神工之作，探索其間，如遊海底龍宮、藝術殿堂、神話世界，真可謂古、奇、幽、深。

在洞內3千米曲折蜿蜒、高低起伏的遊覽線上，分佈著3組規模宏大的岩溶景觀，每一景區各呈現出形形色色的鍾乳群，整個水洞大小廳堂數十個，其中最大的達2萬多平方米，景點數百個，遊覽面積達4萬多平方米。第一景區“龍泉探幽”，有拔地而起高達34米的“擎天玉柱”，有自江流中湧現的千層蓮台，還有“龍女初嫁”、“雙象啜飲”、“金毛吼獅”、“瑤台遺址”、“桃源勝境”等數十個景觀。第二景區“天街擷美”。在該景區盡頭的洞壁頂部，攀上一個大約6平方米，毫不惹眼的洞口，一個面積約3千平方米的更高層次的大廳呈現眼前，鍾乳景觀異常豐富，大面積捲曲石潔白如玉、晶瑩透明，絨毛狀、針狀、管狀；懸垂的、橫生的、豎長的，纖細精巧的、奇形怪狀的、比比皆是，彙集了所有溶洞的精華，人們冠以“水晶宮”的美稱。與第一景區終端緊緊相連，是一條高於河床35米的絕壁長廊，全長250米，面積達2300平方米，長廊被石柱、石幔、石屏風分隔成若干廳堂，有“倩女迎賓”、“翠蓋擁美”、“老宮瑰寶”、“象耳空垂”、“古堡黃昏”、“八仙赴宴”、“老僧望月”、“取經路上”等景點，並有300平方米的休息廳。第三景區“夢幻世界”距二景區終端120米，是與水洞相連接的一個獨立旱洞，洞高40米，呈橢圓形，景區面積達2萬平方米。該景區景觀集中，為燕子洞景觀的精華所在，占已發現景觀的三分之二。其中較為突出的有“天鵝戲蟾”、“雙螺對語”、“犀牛望月”、“鯤鵬展翅”、“南國椰林”、“璿宮別景”、“龜蛇爭雄”、“歐洲大舞臺”等奇觀異景。洞內懸垂的鍾乳千姿百態，美不勝收，令人目不暇接。

水洞游路全長750米，從洞口乘龍舟順流面下，可飽覽沿河的奇觀美景，置身于燕子洞宏大壯觀的洞腔之中，並直驅第三景區“夢幻世界”大廳。該廳面積為13000平方米，大廳右側置有彩色燈光噴泉和瀑布，遊客在此猶如身臨五彩繽紛的仙境，可翩翩起舞於300萬年前的舞廳中，並可品嘗到建水的風味小吃，購買各種紀念品。
在燕子洞第三景區的開發中，開發者於景區後部發現磨制石器二件，砍砸器一件，並伴有水鹿、豬、狗、松鼠等動物的牙齒、骨骸以及炭屑。經雲南省博物館古人類研究室主任張興永鑒定，為距今三四千年前的新石器時代文化遺址，今後將作為一個新的景區———文化旅遊區加以開發。

雲南省省長和志強1987年12月30日親臨燕子洞視察，當場揮毫題詞“洞幽燕奇，南天一絕”。1989年1月10日至12日，中保洞穴考察隊聯合考察了燕子洞，保加利亞洞穴聯合會主席、著名洞穴專家P.貝龍博士給予極高評價：“燕子洞是亞洲最壯觀、最大的溶洞群之一。由於它有燕子、巨大的面積和河流，在世界級的溶洞群中也是突出的”。

建水燕子洞景區是建水風景名勝區中最早開發的旅遊區。建水縣委、縣政府從1990年開始，已把每年8月8日定為“燕窩節”。旅遊搭台，經濟唱戲，屆時各方賓客可一睹采燕窩驚險場面，觀看民族風情展演，遊覽建水名勝，洽淡、購買建水名優土特產品，對促進建水經濟的發展發揮了積極的作用。