小的來發表一下意見，請卓參～
1.基本上樓主的問題是錯的，所以建議應該先再釐清題目，不然依照題目所推論的答案應該不是樓主要的答案。
（1）a地設有抵押權，但因沒有還款而被拍賣連同b地一起被拍賣
      抵押權的效力僅及於抵押物，所以b地不應該一起被拍賣；所以拍賣原因應該不是抵
      押權的債權，而是其他債權。
（2）a地內含有一小部份是國有土地
      土地以筆為單位，不會有含有一小部份是國有土地的情形，樓主所指應該是共有的
      情形。所以應該可能是與某管理機關為共有關係。
2.基於以上前提下：
（1）基地出賣時，應有部分之承租人是否有優先購買權
      依小的理解，多數說認為共有土地所有人間如有分管契約，才基地出賣人應有優先
      購買權之適用（推論過程略）。另本題涉及房屋並非是承租人所建，可能也有65年
      台上字第530號判例認為無優先購買權的問題，詳細情形應視個案事實判斷。
（2）若國有土地得承租人有優先購買權其屬於何種效力
      {1}有房屋優先購買權：這裡跟房子沒有關係吧？
      {2}還是ab兩地的優先購買權：這裡跟b地也沒關係吧？
      {3}要有何效力？
          如果要問效力：就是的主張物權的優先購買權而已（參土地法104條）
          我想樓主要問的應該是要件吧？