租後管理慎選房客　勿使空置期吞蝕房租
更新日期:2007/08/13 15:06 記者:文／今周刊李建興
選標的、招租是一門學問，而出租後的風險管理更是不可忽略。北區房屋總經理彭培業提醒所有的房東，得注意「空置期」問題，其中有寒暑假的學區市場，最好以學期為單位收租；而流動率高的店面，則最好找到穩定性高的連鎖加盟店為房客，並簽下多年租約。

另外，房東還得注意房客對房子的破壞，惡房客積欠租金，在房子內作奸犯科、自殺等隱形成本，除了平時招租時要慎選房客外，更得勤與房客聯繫。

總之，只要能循序漸進掌握每一項租屋法則，成為贏在房市的「包租公、包租婆」，其實並不困難，而且只要操作得以宜，相信「租」比售更能穩健獲利。

租屋大不同——三大黃金租屋市場比一比店面：購入成本最重：店面是各種租屋產品中租價最高也是購入成本最重的，且易受市場景氣影響，使得房客客源和租價大幅浮動，空置期亦較長，市場行情透明度也較低，但出租時通常無須裝潢。住宅：裝潢成本較大：住宅租金行情一般介於學區和店面間，但選對地點，一旦出租，較不容易空置，與學區租屋相較，上班族較要求配備，因此出租前得花較大的成本裝潢。學區：具修繕隱形成本：學生族群是客源最好計算、最穩定的，但有寒暑假固定空置的情況。與上班族相較，學生重價不重質，因此出租只要簡配即可，須注意學生破壞力，退租後花心思修繕。

怎麼租、才划算？——租屋投報率公式公式一：總價報酬率年租金／房子總價＝租金投報率1.此為傳統算法，適用於賺價差的投資客及賺租金的包租公，原則以4%為合理底線2.賺價差的投資客，可先鎖定房價，求出合理租價，如房價500萬元，至少年租金20萬元方為划算的出租價格。(A／500萬元=4%，A=20萬元)3.包租公得先打聽租價行情及鎖定目標租報率，再求出最高買價，如租金行情20萬元，又希望達到5%投報率，則買價最好壓在400萬元以內。(20萬元／A=5%，A=400萬元)

公式二：成本報酬率年租金／購屋自備＝租金投報率此公式適用善用房貸進行財務槓桿操作者，若以7成貸款，則以15%為底線，一般應可達45%